宅地の開発工事｜ハウスメーカーより必ず安い３種の工事専門店「えらぼうね」

【工事場所】　伊勢原市　八幡台 【工事期間】　令和5年5月3日～令和5年5月20日 【工事内容】　掘削,給水引込工事,下水道引込工事,舗装工事,造成工事 【SDGs達成】　No.１１・No.１４・No.１５・No.１７  

宅地の開発工事

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開発許可が必要な開発行為・開発許可が不要な開発行為の一例

    開発行為を行う場合は開発許可を申請しなくてはいけない場合がありますが、それはどういった場合でしょうか？ 開発行為は、建築物の建築や特定工作物の建設を目的とした区画形質の変更のことをいいますが、開発行為に該当する場合開発許可が必要か不要かは確認が必要です。   開発許可が必要な場合は、都道府県知事などに開発許可を申請する必要があるでしょう。 今回の記事では、開発許可が必要な開発行為と開発許可が不要な開発行為の一例をいくつかご紹介していきます。    

開発許可が必要な開発行為

  開発許可が必要な開発行為とは、いったいどういった開発行為なのでしょうか。 以下では、具体的にどういった開発行為に開発許可が必要なのかの一例をいくつかご紹介していきます。    

市街化区域で農林漁業用の建物を建てるための開発行為

  市街化区域は、農林漁業用の建物を建てる目的で開発行為を行う場合、開発許可が必要となってくる可能性があるでしょう。 農林漁業の特例というものがありますが、その特例が適用されるのは市街化区域以外の区域だからです。 市街化区域というのは、優先的に市街化を促進したい区域ですので、農林漁業用の建物などがたくさん建てられてしまうと困ってしまうこともあるかもしれないです。 農林漁業用の建物とは、畜舎・温室・サイロなどのことです。また、農林漁業従事者の住宅も、農林漁業の特例の対象となり、開発許可が不要になる可能性がありますが、市街化区域では許可が必要となってくるでしょう。 例えば、市街化区域で畜舎を建てる目的で開発行為を行うといった場合は、開発許可が必要になってきますが、市街化調整区域で畜舎を建てる目的で開発行為を行う場合は、農林漁業の特例が適用され開発許可が不要になる可能性があります。   まとめると、市街化区域で、農林漁業用の建物や農林漁業従事者の住宅などを建てる目的で開発行為を行う場合は、農林漁業の特例の適用はないということです。  

市街化調整区域での小規模な開発行為

  市街化調整区域では、小規模な開発行為であっても開発許可が必要となってくる可能性があるでしょう。 市街化調整区域は、市街化を抑制したい区域でもありますので、たとえ小規模な開発行為であっても建物は建てにくいです。 市街化区域では1,000平方メートル未満、準都市計画区域では3,000平方メートル未満の開発行為であれば面積による特例が適用され、開発許可が不要になる可能性もありますが、市街化調整区域では面積による適用がないのです。   ただし、市街化区域でも準都市計画区域でも、都道府県知事などにより条例で300平方メートルまで引き下げ可能など、自治体によっても許可が必要になってくる規模は違ってくるでしょう。  

準都市計画区域で5,000平方メートルの開発行為

  準都市計画区域で、5,000平方メートルの規模の開発行為をする場合は、開発許可が必要となってくる可能性があるでしょう。 準都市計画区域では、3,000平方メートル未満の開発行為であれば面積による特例が適用されるということでしたので、5,000平方メートルの規模の開発行為となってしまうと面積による特例は適用されないです。 3,000平方メートルがどれくらいの規模かというと、あくまでも目安ですが大体100平方メートルのコンビニを30店舗分ぐらいの面積でしょう。   コンビニ30店舗ぐらいというと広いかなとも思うかもしれませんが、準都市計化区域の面積による特例は、都道府県知事などにより条例で300平方メートルまで引き下げが可能なので、そうなるとコンビニ3店舗分くらいの面積です。   コンビニ3店舗ですと、小規模ととらえる方もいらっしゃるかもしれないです。 ですので、市街化調整区域だけではなく、準都市計画区域や他の区域などでも、あまり大規模な開発行為ではなくても開発許可が必要になってくる可能性があります。  

非都市計画区域で3,000平方メートルの開発行為

  非都市計画区域で、3,000平方メートルの開発行為を行う場合も、開発許可が必要となってくる可能性があるでしょう。 3,000平方メートル未満ならば面積よる特例が適用されるのではと間違えやすいところではあるのですが、3,000平方メートル未満には3,000平方メートルは含まれていないです。 ということは、3,000平方メートルは面積による特例が適用されないということになるでしょう。 ちなみに、非都市計画区域も、準都市計画区域と同じで、面積による特例が都道府県知事などにより条例で300平方メートルまで引き下げが可能なことには注意が必要です。  

都市計画区域および準都市計画区域外で1ヘクタールの開発行為

  都市計画区域および準都市計画区域外で、1ヘクタールの開発行為を行う場合は、開発許可が必要となってくる可能性があるでしょう。 こちらも1ヘクタール未満であれば、面積の特例が適用されることになりますが、1ヘクタールは面積による特例が適用されないです。 1ヘクタールがどのくらいの規模なのかというと、大体25メートルプールを36個分くらいの規模でしょう。 25メートルプール36個分というとかなり大規模な開発行為となりそうです。 都市計画区域および準都市計画区域外はやはり、開発行為の規制が都市計画区域内や準都市計画区域内よりも比較的厳しくないでしょう。  

市街化区域で1,000平方メートルの開発行為

  市街化区域で、1,000平方メートルの規模の開発行為を行う場合は、開発許可が必要となってくる可能性があるでしょう。 こちらも1,000平方メートル未満ですと面積による特例が適用される可能性がありますが、1,000平方メートルは面積による特例が適用されないです。 また、準都市計画区域や非都市計画区域などと同じで、都道府県知事などにより条例で300平方メートルまで引き下げが可能なことには注意が必要です。  

市街化区域で学校を建てるための開発行為

  市街化区域で学校を建てるための開発行為を行う場合、開発許可が必要となってくるでしょう。 市街化区域だけではなく、準都市計画区域や非都市計画区域などの他の区域も同様で学校を建てる目的で開発行為を行う場合は開発許可が必要です。 公益的建築物の特例というものがあり、駅舎や公民館などは開発許可が不要になる可能性がありますが、学校は特例が適用されないです。   以前は、学校も公益的建築物の特例が適用され開発許可が不要となっていましたが、法改正により、学校は開発許可が必要になりました。 法改正により開発許可が必要になったのは学校以外に、福祉施設、医療施設も該当するでしょう。    

開発許可が不要な開発行為の一例

  では、逆に開発許可が不要な開発行為とはいったいどういった行為なのでしょうか。 以下で、どういった開発行為の場合に開発許可が不要なのか一例をご紹介していきます。    

市街化区域で299平方メートルの開発行為

  市街化区域で、299平方メートルの規模の開発行為を行う場合は、開発許可が不要となる可能性があるでしょう。 面積による特例が適用されるためですが、なぜ299平方メートルにしたかというと都道府県知事などにより条例で300平方メートルまで引き下げが可能なためです。 市街化区域であれば、1,000平方メートル未満で面積による特例は適用される場合もありますが、自治体によっては300平方メートルまで引き下げている可能性もありますので、確認が必要でしょう。    

市街化調整区域で農林漁業従事者用の住宅を建てる目的で行う開発行為

    市街化調整区域で、農林漁業従事者用の住宅を建てる目的で開発行為を行う場合は、開発許可が不要となる可能性があるでしょう。 市街化調整区域は、市街化をおさえたい区域ですので、建物は建てにくい区域ですが、こういった農林漁業用の建物であれば開発許可が不要で建設できる場合もあるでしょう。 市街化調整区域以外でも、市街化区域以外であれば農林漁業の特例は適用される可能性があり、農林漁業用の建物を建てる目的で開発行為を行う場合は、開発許可が不要となる可能性があります。 ですので、例えば、非都市計画区域で、農林従事者用の家を建てる目的で開発行為を行う場合も、農林漁業の特例が適用されるでしょう。  

準都市計画区域で軽微な開発行為

  準都市計画区域で、軽微な開発行為を行う場合は、開発許可が不要となる可能性があるでしょう。 これは、準都市計画区域以外の区域でも同じく、軽微な開発行為を行う場合は、開発許可が不要となる可能性があります。    

市街化区域で駅舎を建てる目的で行う開発行為

    市街化区域で、駅舎を建てる目的で開発行為を行う場合は、開発許可が不要となる可能性があるでしょう。 公益的建築物の特例が適用されるため、駅舎や、図書館、公民館などを建設するために開発行為を行う場合は、開発許可が不要となる可能性があります。 公益的建築物の特例は、市街化区域以外の区域でも適用されます。 ですので、例えば、市街化調整区域や準都市計画区域などで図書館を建てるための開発行為を予定している場合も公益的建築物の特例が適用されるでしょう。  

まとめ

  開発許可が必要になるか不要になるのかは、都市計画区域や都市計画区域外などの区域や面積、建設する建物の種類などが影響してくるでしょう。 ですので、予定している開発行為に許可が必要かを知るには、開発行為をする予定の区域がどこの区域に属するのかや、どのくらいの規模の開発行為を行うのかなどについて確認が必要です。  

開発行為で許可が不要な場合とは？

開発行為をするには、開発許可が必要になってくる可能性がありますが、開発行為の中には開発許可が不要なものもあります。 では、開発許可が不要な開発行為とはどういったものなのでしょうか？ 開発許可が必要か不要かは、地域によっても条件が異なる場合があります。 今回の記事では、開発行為で許可が不要な場合について、ご紹介していきます。

開発行為・開発許可とは？

  都市計画においての開発行為とは、原則として都市計画区域または準都市計画区域内で行う、建築物の建築や特定工作物の建設のために土地の区画形質の変更を行うことを言います。 特定工作物には、コンクリートプラントやアスファルプラントなどの公害の心配がある第1種特定工作物や、ゴルフ場や1ha以上のテニスコート・墓園などの第2種特定工作物があります。   これらを建設するために土地の区画形質の変更を行う場合は、開発行為に該当するでしょう。 開発行為をする場合は、開発許可をもらわなければいけない可能性があります。   開発許可が必要な場合は、開発行為をしようとする人が、都道府県の知事に開発許可申請をしなくてはいけないです。(指定都市の場合、市長に申請する場合もあるでしょう。) 申請をして、許可か不許可か通知が届きます。許可がもらえなかった場合は、不服申立てをすることもできます。  

都市計画区域とは？

  都市計画区域とは、優先的に都市計画を考える地域です。 都市計画区域は主に3区域、「市街化区域・市街化調整区域・非線引き都市計画区域」に分けられます。  

市街化区域

市街化区域とは、積極的に市街化を行う区域です。すでに市街化されている場合もあります。 しかし、市街化区域だからといって、開発行為を行う際に許可が絶対に不要というわけではないため、注意が必要です。 小規模な開発行為であれば許可が必要ないかもしれませんが、指定の面積以上の場合などは開発許可が必要な場合もあります。  

市街化調整区域

市街化調整区域とは、市街化を抑える区域です。 市街化を積極的に行う市街化区域の近くにある区域ですが、市街化を抑える区域な為、小規模な開発行為でも許可が必要になりやすいです。  

非線引き都市計画区域

非線引き都市計画区域は、都市計画区域内で、市街化区域でもなく市街化調整区域でもない地域です。 今は、積極的に市街化を行っていませんが、これから市街化するかもしれない地域でしょう。  

準都市計画区域とは？

  準都市計画区域とは、都市計画区域内ではないものの、これから市街化するかもしれない地域などです。 土地利用の規制をせずに放置していると、数年後都市の整備を行う時に、支障がでてくる可能性がある地域でしょう。  

都市計画区域外とは？

  都市計画区域外は、都市計画区域以外の区域で都市計画を行わない地域です。 しかし、規制が全くないというわけではないため、注意が必要です。  

開発行為で許可が不要な場合とは？

  開発許可が必要な開発行為がある一方で、開発許可が不要な開発行為もあります。 開発許可が不要な特例がいくつかありますので、以下でご紹介していきましょう。  

公益的建築物の特例

  公益的建築物を建てるための開発行為を行う場合は、開発許可が不要となる可能性があります。 都市計画に影響を及ぼす危険性が小さい公益的事業ですので、特例の適用があるのでしょう。 公益的建築物とは、例えば、駅舎や図書館、公民館などが挙げられます。 しかし、学校や社会福祉施設、医療施設は近年の法改正により開発許可が必要となった為、その点は注意が必要です。  

性質上の特例

  災害などの非常時のために必要な応急処置の場合は、開発許可が不要となる可能性があります。 また、通常の管理行為や軽易な行為などの場合も、開発許可が不要となる可能性があるでしょう。  

農林漁業の特例

  農林漁業用の建物や農家の倉庫、住宅などを建てるための開発行為を行う場合、開発許可が不要となる可能性があります。 しかし、こちらも市街化区域なのか市街化調整区域なのかなど区域によっても、開発許可が不要なのかが違ってきますので 以下でご紹介していきます。  

市街化区域の場合

  市街化区域は、積極的に市街化を行う地域になります。 ですので、市街化区域の場合は、農林漁業用の建物などを建てるための開発行為を行う場合でも、開発許可が必要です。  

市街化調整区域の場合

  市街化調整区域の場合は、農林漁業用の建物などを建てるための開発行為を行う場合、開発許可が不要です。 例えば、畜舎や温室、農家の住宅・倉庫を建てるために開発行為を行う場合は、開発許可が不要になります。  

非線引き都市計画区域の場合

  非線引き都市計画区域の場合も、農林漁業用の建物などを建てるための開発行為を行う場合、開発許可が不要です。  

準都市計画区域の場合

  準都市計画区域の場合も、農林漁業用の建物などを建てるための開発行為を行う場合、開発許可が不要です。  

都市計画区域および準都市計画区域外の場合

  都市計画区域および準都市計画区域外の場合も、農林漁業用の建物などを建てるための開発行為を行う場合、開発許可が不要です。  

面積による特例

  小規模な開発行為の場合、開発許可が不要となる可能性があります。 しかし、市街化区域なのか市街化調整区域なのかなど区域によっても、条件が違ってきますので 以下でご紹介していきます。  

市街化区域内の場合

  市街化区域内の場合は、1,000平方メートル未満の開発行為の場合、開発許可は不要となる可能性があります。 ただし、都道府県知事等は、条例で300平方メートルまで引き下げが可能となっています。 300平方メートルまで引き下げている場合、あまり大規模な開発行為ではない場合でも、開発許可が必要になってくる可能性があるでしょう。  

市街化調整区域の場合

  市街化調整区域は、先ほどもご紹介しました通り市街化を抑制する地域になります。 ですので、市街化調整区域の場合は、面積による特例がなく小規模な開発行為でも開発許可が必要になってくるでしょう。  

非線引き都市計画区域の場合

  非線引き都市計画区域の場合は、3,000平方メートル未満の開発行為の場合、開発許可は不要となる可能性があります。 ただし、こちらも都道府県知事等は、条例で300平方メートルまで引き下げが可能となっています。  

準都市計画区域の場合

  準都市計画区域の場合も、3,000平方メートル未満の開発行為の場合、開発許可は不要となる可能性があります。 ただし、こちらも都道府県知事等は、条例で300平方メートルまで引き下げが可能となっています。  

都市計画区域および準都市計画区域外の場合

  都市計画区域および準都市計画区域外の場合は、1ha(1ヘクタール)未満の開発行為の場合、開発許可は不要になってくるでしょう。 逆に言うと、1ha以上の開発行為の場合は、都市計画区域および準都市計画区域外でも開発許可が必要になってくる可能性があるでしょう。  

まとめ

  開発行為には、許可が必要なケースと不要なケースがあります。 開発許可が不要な特例もありますが、市街化区域なのか、市街化調整区域なのか、その他の区域なのかなど区域によっても、許可不要の条件などが違ってくるでしょう。 また、面積による特例にもあるように各都道府県により条件が違ってくる場合もありますので、確認をきちんと行った方が良いでしょう。    

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大手ハウスメーカーが高い理由

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持続可能な開発目標（SDGs）とは，2001年に策定されたミレニアム開発目標（MDGs）の後継として，2015年9月の国連サミットで採択され「持続可能な開発のための2030アジェンダ」にて記載された2016年から2030年までの全世界の目標です。持続可能な世界を実現するための17のゴール・169のターゲットから構成され，地球上の誰一人として取り残さない（leave no one behind）ことを誓っています。SDGsは発展途上国のみならず，先進国自身が取り組むユニバーサル（普遍的）なものであり，日本としても積極的に取り組んでいます。

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弊社として、以下の１０つの目標達成に向けて取り組んでおります。 GOAL５ : ジェンダーの平等を達成し、すべての女性と女児のエンパワーメントを図る GOAL６ : すべての人々に水と衛生へのアクセスと持続可能な管理を確保する GOAL７ : すべての人々に手ごろで信頼でき、持続可能かつ近代的なエネルギーへのアクセスを確保する GOAL８ : すべての人々のための持続的、包摂的かつ持続可能な経済成長、生産的な完全雇用およびディーセント・ワークを推進する GOAL９: レジリエントなインフラを整備し、包摂的で持続可能な産業化を推進するとともに、イノベーションの拡大を図る GOAL１１ : 都市と人間の居住地を包摂的、安全、レジリエントかつ持続可能にする GOAL１２ : 持続可能な消費と生産のパターンを確保する GOAL１４ : 海洋と海洋資源を持続可能な開発に向けて保全し、持続可能な形で利用する GOAL１５ : 陸上生態系の保護、回復および持続可能な利用の推進、森林の持続可能な管理、砂漠化への対処、土地劣化の阻止および逆転、ならびに生物多様性損失の阻止を図る GOAL１７ : 持続可能な開発に向けて実施手段を強化し、グローバル・パートナーシップを活性化する 上記の１０つのゴールに積極的に取り組みます。人間らしい生活ができるよう生命の危機を感じることのない最低限必要な環境を整えることはその他７つのGOALにも直結する重要なミッションであります。

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（相生町、赤門町、曙町、池袋、石川町、伊勢佐木町、上野町、打越、内田町、扇町、大芝台、太田町、大平町、翁町、尾上町、海岸通、柏葉、かもめ町、北方町、北仲通、黄金町、寿町、小港町、鷺山、桜木町、新港、新山下、末広町、末吉町、住吉町、諏訪町、滝之上、竹之丸、立野、千歳町、千鳥町、長者町、千代崎町、塚越、寺久保、常盤町、豊浦町、仲尾台、錦町、西竹之丸、西之谷町、日本大通、根岸旭台、根岸加曽台、根岸台、根岸町、野毛町、羽衣町、初音町、花咲町、英町、万代町、日ノ出町、福富町仲通、福富町西通、福富町東通、富士見町、不老町、弁天通、蓬莱町、本郷町、本町、本牧荒井、本牧大里町、本牧三之谷、本牧十二天、本牧町、本牧原、本牧ふ頭、本牧間門、本牧満坂、本牧緑ケ丘、本牧宮原、本牧元町、本牧和田、真砂町、松影町、豆口台、港町、南仲通、南本牧、簑沢、宮川町、妙香寺台、三吉町、麦田町、元浜町、元町、矢口台、山下町、山田町、山手町、大和町、山吹町、山元町、弥生町、横浜公園、吉田町、吉浜町、若葉町、和田山） 横浜市南区 （井土ケ谷上町、井土ケ谷下町、井土ケ谷中町、浦舟町、永楽町、榎町、大岡、大橋町、庚台、唐沢、共進町、弘明寺町、山王町、山谷、清水ケ丘、宿町、白金町、白妙町、新川町、高砂町、高根町、通町、中里、中里町、中島町、中村町、永田北、永田山王台、永田台、永田東、永田南、永田みなみ台、西中町、八幡町、花之木町、日枝町、東蒔田町、伏見町、二葉町、平楽、別所、別所中里台、堀ノ内町、蒔田町、前里町、真金町、万世町、南太田、南吉田町、三春台、宮元町、六ツ川、睦町、吉野町、若宮町） 横浜市保土ケ谷区 （新井町、今井町、岩井町、岩崎町、岩間町、岡沢町、霞台、帷子町、釜台町、鎌谷町、上菅田町、上星川、狩場町、川島町、川辺町、神戸町、権太坂、境木町、境木本町、坂本町、桜ケ丘、新桜ケ丘、瀬戸ケ谷町、月見台、天王町、常盤台、西久保町、西谷、西谷町、初音ケ丘、花見台、東川島町、藤塚町、仏向町、仏向西、法泉、星川、保土ケ谷町、峰岡町、峰沢町、宮田町、明神台、和田） 横浜市磯子区 （磯子、磯子台、鳳町、岡村、上町、上中里町、栗木、坂下町、汐見台、下町、新磯子町、新杉田町、新中原町、新森町、杉田、杉田坪呑、滝頭、田中、中浜町、中原、西町、原町、馬場町、東町、久木町、氷取沢町、広地町、丸山、峰町、森、森が丘、洋光台） 横浜市金沢区 （朝比奈町、海の公園、大川、乙舳町、片吹、金沢町、釜利谷町、釜利谷西、釜利谷東、釜利谷南、横浜市金沢区、幸浦、柴町、昭和町、白帆、洲崎町、瀬戸、高舟台、大道、寺前、泥亀、富岡西、富岡東、鳥浜町、長浜、並木、西柴、能見台、能見台通、能見台東、能見台森、野島町、八景島、東朝比奈、平潟町、福浦、堀口、町屋町、みず木町、六浦、六浦町、六浦東、六浦南、谷津町、柳町） 横浜市港北区 （大倉山、大曽根、大曽根台、菊名、岸根町、北新横浜、小机町、篠原北、篠原台町、篠原町、篠原西町、篠原東、下田町、新横浜、新吉田町、新吉田東、高田町、高田西、高田東、樽町、綱島上町、綱島台、綱島西、綱島東、鳥山町、仲手原、錦が丘、新羽町、日吉、日吉本町、富士塚、大豆戸町、箕輪町、師岡町、） 横浜市戸塚区 （秋葉町、影取町、柏尾町、上柏尾町、上倉田町、上品濃、上矢部町、川上町、汲沢、汲沢町、小雀町、品濃町、下倉田町、戸塚町、鳥が丘、名瀬町、原宿、東俣野町、平戸、平戸町、深谷町、舞岡町、前田町、俣野町、南舞岡、矢部町、吉田町） 横浜市港南区 （大久保、上大岡西、上大岡東、上永谷、上永谷町、港南、港南台、港南中央通、最戸、笹下、下永谷、芹が谷、野庭町、東芹が谷、東永谷、日限山、日野、日野中央、日野南、丸山台） 横浜市旭区 （市沢町、今川町、今宿、今宿町、今宿西町、今宿東町、今宿南町、大池町、小高町、柏町、金が谷、上川井町、上白根、上白根町、川井宿町、川井本町、川島町、桐が作、左近山、笹野台、さちが丘、三反田町、四季美台、下川井町、白根、白根町、善部町、都岡町、鶴ケ峰、鶴ケ峰本町、中尾、中希望が丘、中沢、中白根、西川島町、東希望が丘、二俣川、本宿町、本村町、万騎が原、南希望が丘、南本宿町、矢指町、若葉台） 横浜市緑区 （青砥町、いぶき野、上山、鴨居、鴨居町、北八朔町、霧が丘、小山町、竹山、台村町、寺山町、十日市場町、中山、長津田、長津田町、長津田みなみ台、新治町、西八朔町、白山、東本郷、東本郷町、三保町、森の台） 横浜市瀬谷区 （相沢、阿久和西、阿久和東、阿久和南、東野、東野台、卸本町、上瀬谷町、北新、北町、五貫目町、下瀬谷、瀬谷、瀬谷町、竹村町、中央、中屋敷、橋戸、二ツ橋町、本郷、三ツ境、南瀬谷、南台、宮沢、目黒町） 横浜市栄区 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