開発工事に伴う配水管布設工事

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開発行為で許可が必要な場合とは?

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都市計画の開発行為とは?
開発行為とは、建築物の建築や特定工作物の建設を行う目的で土地の区画形質の変更を行うことです。 原則としては、都市計画区域内や準都市計画区域内で行うものを言います。 開発行為には、許可が必要なものと許可が不要なものがあり、許可が不要かは区域や面積なども影響してくるでしょう。 以下では、まず都市計画区域や準都市計画区域など区域について、また開発行為に該当する「特定工作物」や「土地の区画形質の変更」についてそれぞれ解説していきます。都市計画区域内
都市計画区域とは、優先的に都市計画を考える地域のことをいいます。 都市計画区域には、市街化を積極的に行う市街化区域と、市街化を抑制する市街化調整区域という区域があります。 都市計画区域内でこの2つの区域どちらにも属さない区域は、非線引き区域です。非線引き区域は、都市計画区域内にある区域ですが土地利用の規制がそこまで厳しくない区域です。市街化区域
市街化区域とは、先ほどもご紹介した通り、積極的に市街化を行う地域です。 すでに市街化されている区域もありますが、今後おおむね10年以内くらいに市街化が図られる区域も市街化区域に含まれます。市街化調整区域
市街化区域が市街化を積極的に行う地域なのに対して、市街化調整区域は市街化を抑制する地域です。 この区域は、市街化区域などと比べても新しい建物を建てにくい区域になります。 ただし、農林漁業用の建物などを建てるための開発行為の場合、許可が不要な場合もあるでしょう。 これは、市街化調整区域が農地や緑地の保全を優先している区域であることが影響しています。非線引き都市計画区域
非線引き都市計画区域とは、都市計画区域内にある区域ではあるものの市街化区域にも市街化調整区域にも属さないエリアになります。 非線引き区域のことは、以前は未線引き区域と呼ばれていることもありましたが、現在は一般的に非線引き区域と呼ばれています。 非線引き区域は都市計画区域外と間違いやすいエリアですが、都市計画区域内にあるエリアですので、都市計画区域外とは違うエリアです。 土地利用の規制はそこまで厳しくないところもありますが、地方自治体によっては規制が厳しくなっている場合もあるでしょう。準都市計画区域内
準都市計画区域とは、今後市街化が進むと見込まれる地域ですが、都市計画区域外にある地域です。 こういった土地を放置してしまっていると、後で都市整備をする際に支障が出てきてしまう可能性があるでしょう。都市計画区域外
都市計画区域外とは、その名の通り都市計画区域以外の区域のことをいいます。 都市計画区域外では、都市計画を立てませんが、地域で定められている条例などがある場合もあるでしょう。 また、都市計画区域外であっても大規模な開発行為の場合、開発許可が必要になってくる可能性があります。 このように、都市計画区域外であっても全く規制がないという訳ではない為、注意が必要でしょう。建築物の建築・特定工作物の建設
建築物の建築・特定工作物の建設を行う目的で、土地の区画形質の変更を行う場合は開発行為にあたります。 開発行為であれば必ずしも開発許可が必要という訳ではありませんが、開発許可が必要かはまずそれが開発行為にあたるのかを確認する必要があるでしょう。 特定工作物の建設とありますが、特定工作物とはいったい何のことなのか皆さんはご存じでしょうか? 特定工作物は、「第一種特定工作物」と「第二種特定工作物」に分けられます。 以下で、それぞれについて詳しくご紹介していきます。第一種特定工作物
第一種特定工作物は、「コンクリート」や「アスファルプラント」、「クラッシャープラント」など、周辺地域で環境の悪化をもたらすおそれがある工作物です。第二種特定工作物
第二種特定工作物は、「ゴルフ場」や「1ha以上の野球場・庭球場・動物園・遊園地・陸上競技場・その他運動場・レジャー施設」、「1ha以上の墓園」のことをいいます。土地の区画形質の変更
土地の区画形質の変更とは、何のことかと言いますと主に「区画の変更」「形状の変更」「性質の変更」のことをいいます。 建築物の建築・特定工作物の建設を行う目的で、このような行為をする場合、開発行為にあたるということになるでしょう。 以下で、区画形質の変更について簡単に解説していきます。区画の変更
開発行為における区画の変更とは、道路・水路などの公共施設を新設・移動・廃止することで、土地の区画の変更を行うことをいいます。形状の変更
開発行為における形状の変更とは、切り土や盛り土などをして土地の形状を変更することをいいます。性質の変更
開発行為における性質の変更とは、宅地以外の土地、例えば農地や雑種地などを、宅地にすることをいいます。開発行為で許可が必要な場合とは?
ここまでご紹介してきました通り、「建築物の建築や特定工作物の建設を行う目的で土地の区画形質の変更を行う」場合、開発行為に該当します。 しかし、開発行為に該当したとしても、開発許可が必ずしも必要になるとは限らないです。 では、開発許可が必要な開発行為とはどのようなものなのでしょうか? 許可が必要かどうかは開発行為の特例も関係していきますので、まずは許可が不要な特例についてご紹介していきます。開発行為の特例
開発行為の特例には、主に「公益的建築物の特例・農林漁業の特例・性質上の特例・面積による特例」があります。 以下でそれぞれの特例についてご紹介していきます。公益的建築物の特例
公益的事業は都市計画にそこまで影響を及ぼしにくい事業なので、公益的建築物を建てる目的で開発行為を行う場合は、開発許可が不要になる可能性があります。 駅舎や図書館、公民館などが公益的建築物に該当します。農林漁業の特例
市街化区域以外の区域では、農林漁業用の建物や農家の住宅などを建てる目的で開発行為を行う場合、開発許可が不要になる可能性があります。 しかし、市街化区域は積極的に市街化を行う区域ですので、農林漁業の特例は適用されないです。 市街化区域以外の区域である、「市街化調整区域・非線引き都市計画区域・準都市計画区域・都市計画区域および準都市計画区域外」の場合は、農林漁業の特例が適用されるでしょう。。性質上の特例
通常の管理行為・軽易な行為などの場合は、開発許可が不要になる可能性があります。 また、災害時など非常時に必要な応急措置を目的で開発行為を行う場合も、開発許可が不要になる可能性があるでしょう。面積による特例
面積による特例がありますが、どの区域なのかによっても条件が異なります。 ・「市街化区域の場合」・・・1,000平方メートル未満(都道府県知事等により条例で300平方メートルまで引き下げが可能) ・「市街化調整区域の場合」・・・面積による特例の適用なし ・「非線引き都市計画区域の場合」・・・3,000平方メートル未満(都道府県知事等により条例で300平方メートルまで引き下げが可能) ・「準都市計画区域の場合」・・・3,000平方メートル未満(都道府県知事等により条例で300平方メートルまで引き下げが可能) ・「都市計画区域および準都市計画区域外の場合」・・・1ヘクタール未満 上記のように、市街化調整区域は面積による特例が適用されず、小規模な開発行為であっても開発許可が必要になってくるでしょう。 また、都道府県知事等により条例で300平方メートルまで引き下げ可能など、各都道府県により条件が異なる場合もあるため、注意が必要です。許可が必要な開発行為
開発行為の特例をご紹介してきましたが、この特例に該当しない開発行為を行う場合、開発許可が必要になってくる可能性があるでしょう。 「建築物の建築や特定工作物の建設を行う目的で土地の区画形質の変更を行う行為」で「公益的建築物の特例・農林漁業の特例・性質上の特例・面積による特例」にあてはまらない行為の場合です。 例えば、 ・学校や社会福祉施設などの開発行為を行う場合は開発許可が必要 ・市街化区域の場合は農林漁業用の建物などを建てる目的で開発行為を行う場合でも許可が必要 ・市街化調整区域の場合は小規模な開発行為でも許可が必要 ・都市計画区域外の場合でも1ヘクタール以上の開発行為は開発許可が必要 です。 以下で、それぞれについて詳しく紹介していきます。学校や社会福祉施設などの開発行為を行う場合は開発許可が必要
公益的建築物の特例というものがありますが、学校や社会福祉施設、医療施設などの開発行為を行う場合は開発許可が必要になってきます。 以前は学校や社会福祉施設・医療施設などの開発行為も許可が不要とされていましたが、2008年1月施行の改正法によって、許可が必要になりました。市街化区域の場合は農林漁業用の建物などを建てる目的で開発行為を行う場合でも許可が必要
農林漁業の特例というものがありますが、市街化区域の場合、農林漁業用の建物や農家の住宅などを建てる目的で開発行為を行う場合、許可が必要になってきます。 市街化区域は市街化を進めたい区域ですので、こういった農林漁業の特例は適用されないのでしょう。市街化調整区域の場合は小規模な開発行為でも許可が必要
面積の特例というものがありますが、市街化調整区域の場合はたとえ小規模な開発行為であっても開発許可が必要になってきます。 市街化区域は1,000平方メートル以上の場合、非線引き都市計画区域と準都市計画区域の場合は3,000平方メートル以上の場合、開発許可が必要になってくるので、各区域指定の面積未満の開発行為であれば開発許可が不要となってくる可能性があるでしょう。 しかし、都道府県知事により条例で300平方メートルまで引き下げ可能ですので、市街化調整区域ではなくても小規模な開発行為で開発許可が必要になってくる可能性もあるため、注意が必要です。都市計画区域外の場合でも1ヘクタール以上の開発行為は開発許可が必要
都市計画区域および準都市計画区域外の場合でも、1ha以上の開発行為をする場合は開発許可が必要になってきます。 都市計画区域外の開発行為を行う場合でも、このように全く規制がないという訳ではないため、注意が必要です。まとめ
開発許可が必要な開発行為かは、特例が適用されるのか・どの区域の開発行為なのかなどが影響してきます。 「公益的建築物の特例・農林漁業の特例・性質上の特例・面積による特例」が適用される行為なのか、「市街化区域・市街化調整区域・非線引き計画区域・準都市計画区域・都市計画区域および準都市計画区域外」のどの区域の開発行為なのかということなどです。 また、まずはその行為が開発行為にあたるのか確認が必要でしょう。開発行為とは、今回の記事で何度も登場しましたが「建築物の建築や特定工作物の建設を行う目的で土地の区画形質の変更を行う」ことをいいます。 「建築物の建築」や「コンクリートやアスファルトなどの第一種特定工作物やゴルフ場、1ha以上の野球場・動物園などの第二種特定工作物の建設」を行う目的で「区画の変更・形状の変更・性質の変更」を行うことです。 このような行為を行う場合は、開発行為に該当するでしょう。 許可が必要な開発行為が知りたいという方は、その行為がそもそも開発行為にあたるのかや開発行為の特例に適用されるのかということを確認しておくと役に立つかもしれないですので、今回の記事を参考にしてみてはいかがでしょうか?土地開発工事の際に出てきやすい用語とは?

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土地開発工事の際に出てきやすい用語とは?
開発行為をする際に出てきやすい用語とはどんなものがあるのでしょうか? 例えば、開発行為を行うには、開発許可をとる必要がある場合と許可が必要ない場合があります。 開発許可をとる必要があるかは都市計画区域や準都市計画区域、都市計画区域外などの区域も関わってきますので、開発行為について検索するとそういった区域の用語もよく出てくるでしょう。 以下では、開発行為について検索するとよく見かける用語をご紹介していきます。開発行為
開発行為とは、建築物の建築・特定工作物の建設のために土地の区画形質の変更を行うことです。 聞きなれない言葉で、特定工作物とは?土地の区画形質の変更とは?と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、後ほどこちらの用語もご紹介いたしますので読み進めてくださいませ。開発許可
開発許可とは、開発行為を行う際に都道府県知事などからの許可を必要とする制度のことをいいます。 開発行為を行う際には、許可が必要な場合と許可が不要な場合がありますが、これはどの区域なのかや面積がどのくらいなのかなどが影響してくるでしょう。 また、開発行為の特例に適用する場合、開発許可が不要になる可能性もあります。 開発許可が必要な開発行為をする場合は、都道府県知事(指定都市などでは市長)に開発許可の申請をする必要があります。 許可されたか不許可かは文書で通知されますが、不許可の場合は不服申し立ても可能です。特定工作物
特定工作物は、次の2種類に分けられます。 ・「第一種特定工作物」・・・コンクリートプラント、アスファルトプラントなど周辺の地域の環境に悪影響を及ぼす可能性がある工作物。 ・「第二種特定工作物」・・・ゴルフ場、1ヘクタール以上の庭球場・動物園・遊園地・野球場・陸上競技場・その他運動場・レジャー施設、1ヘクタール以上の墓園。 これらの特定工作物の建設のために土地の区画形質の変更を行うと、開発行為になります。土地の区画形質の変更
土地の区画形質の変更は、主に次の3種類に分けられます。 ・「区画の変更」・・・道路、水路などを新設・廃止・移動して、土地の区画を変更すること。 ・「形状の変更」・・・盛り土、切り土などをして、土地の形状を変更すること。 ・「性質の変更」・・・宅地以外の土地(農地、雑種地など)を、宅地に変更すること。 ここまでで、開発行為についての説明にもあった「特定工作物」と「土地の区画形質の変更」についてご紹介致しました。 以下も、開発行為にかかわってくる用語ですので確認してみてくださいませ。都市計画法
都市計画法とは、土地の開発を無秩序に行わないようにするための法律のことをいいます。 住みやすい街のためには、計画的に整備や開発、保全する地域を定める必要があるでしょう。 例えば、家を勝手にたくさん建ててしまい周りに公共施設などがない環境になってしまっては大変ではないでしょうか。 都市計画法に基づいて開発許可制度というものがあるおかげで、無秩序な開発を抑制することができるでしょう。開発登録簿
開発登録簿とは、開発許可した土地の許可の概要が書いてある帳面のことで、調書と土地利用計画図からできています。開発許可が認められると、開発登録簿が作成されます。 調書には、どのような事項が登録されているかというと ・開発許可年月日と許可番号 ・予定建築物等の用途 ・公共施設の種類、位置及び区域 ・開発許可の内容 などが登録されています。 開発登録簿の閲覧は、誰でも可能です。都市計画区域
都市計画区域とは、「市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域」の主に3種類の区域に分かれていて、都市計画を優先的に考える地域のことを言います。 都道府県知事や、国土交通大臣が都市計画区域を指定します。市街化区域
市街化区域は、市街化をおおむね10年以内に計画的に優先的に進めていく区域です。 市街化区域には、すでに市街地になっている区域も含まれます。市街化調整区域
市街化調整区域は、農地や雑種地などの保全が優先される区域です。 この区域で新築の建物をたくさん建てられてしまうと困ってしまいますので、農林漁業用の建築物などではない限り新築の建物を建てにくいエリアでしょう。 市街化区域と名前が似ていますが、市街化区域は市街化を積極的に行う地域なのに対して、市街化調整区域は市街化を抑制する地域ですので、建築のしやすさも異なります。非線引都市計画区域
非線引き都市計画区域とは、都市計画区域の中にある区域ではあるものの市街化区域、市街化調整区域どちらにも属さない区域のことをいいます。 現在は市街化区域にするか市街化調整区域にするか線引きできていないエリアです。 非線引き都市計画区域は市街化区域と比べると、比較的建築しやすいのが特徴でしょう。準都市計画区域
準都市計画区域とは、都市計画区域外にあり市街化が進むと予想される区域で、土地利用の規制を設けた方がよいであろう区域です。 こういった地域で土地利用の規制を設けないと、勝手に建物をたくさん建てられてしまい後で困ってしまう事態になる可能性もあるでしょう。都市計画区域外
都市計画区域外とは、その名の通り都市計画区域以外の区域のことをいいます。 都市計画区域外だから、まったく規定がないというわけではなく、大規模な建築を行う場合などは開発許可が必要になる可能性もあるでしょう。公益的建築物の特例
開発行為には、公益的建築物の特例というものがあります。 開発行為であっても、公益的建築物を建てる目的で開発行為を行う場合は、開発許可が不要となる可能性があるでしょう。 例えば、図書館や博物館・公民館・変電所・駅舎などが挙げられます。 しかし、近年の法改正によって学校や社会福祉施設などは開発許可が必要になったので、注意が必要です。農林漁業の特例
開発行為には、農林漁業の特例というものもあります。 開発行為であっても、農業・林業・漁業用の建築物や農家などの住宅を建てる目的で開発行為を行う場合は、開発許可が不要になる可能性があります。 しかし、市街化区域の場合は農林漁業の特例が適用されないため、注意が必要です。面積による特例
開発行為には、面積の特例というものもあります。 開発行為であっても、小規模な開発行為であれば、開発許可が不要になる可能性があります。 面積による特例が適用されるかや、適用の条件は、区域によっても異なります。 「市街化区域」・・・1,000平方メートル未満の開発行為(都道府県知事等により条例で300平方メートルまで引き下げ可能) 「市街化調整区域」・・・面積による特例の適用なし 「非線引き区域・準都市計画区域」・・・3,000平方メートル未満の開発行為(都道府県等知事により条例で300平方メートルまで引き下げ可能) 「都市計画区域および準都市計画区域外」・・・1ヘクタール未満の開発行為まとめ
開発行為について検索していると、あまり普段聞きなれない言葉が登場してくることもあるでしょう。 「開発許可」「特定工作物」「土地の区画形質の変更」などの用語は、開発行為にとても関わってくる言葉ですし、「市街化区域」「市街化調整区域」「準都市計画区域」「市街化区域外」などの区域の名前も開発行為に関係してくる言葉ですので確認しておくと良いでしょう。 今回ご紹介してきました用語は、どれも開発行為について検索しているとたびたび出てくることもある用語ですので、ぜひ参考になさってみてくださいませ。「えらぼうね」とは?
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大手ハウスメーカーが高い理由
大手ハウスメーカーが高い理由はブランドが原因です。全国規模で知名度があって、テレビでもCMを見たことがあり、何となく安心、分かりやすいというのが大手ハウスメーカーの良いところです。
しかし、逆をいえば、それこそがハウスメーカーの売る家が高い理由でもあります。
展示場とテレビCM、住宅展示場にモデルハウスがあるので分かりやすいというのは良いことなのですが、テレビCMは多額のお金がかかりますし、ハウスメーカーの作るモデルハウスは普通に購入すると一億円以上するものが普通です。
さらに、そのモデルハウスを案内する人も雇います。全国転勤させ、出張代など…。大きな会社は会社を維持するだけでもコストがかかります。
ユニクロといった大量生産しても住宅じゃない業界の場合、そういった大きな会社を維持するコストよりも、大量生産、大量仕入れなどにメリットがあるので、大きい会社の方が利益を作れる構造になっています。
地域工務店やローコストの会社でも、同じくらい立派な家を建てることはできますし、ハウスメーカーよりも安く建てることは可能です。
しかし、現実問題として、地域工務店、ローコスト系の会社を探して来る人の多くは予算を節約したいという目的が大きいです。
大手ハウスメーカー建築費内訳
大手住宅メーカーの原価は「実質工事価格」と「下請けマージン」を足した価格になります。
売上価格の78%が原価を占めるので、粗利は22%になります。
ただし、これは大規模分譲地の建売住宅や集合住宅なども含んでいます。
実質工事価格実際に工事で掛かる費用です。
大手住宅メーカーは、「下請け工務店」に住宅工事を丸投げします。そして実際にその工事をするのは、さらにその下の「孫請けの工務店」です。実質工事価格は、「孫請け工務店」の原価に当たります。
下請けマージン大手住宅メーカーは住宅を販売するだけで住宅の工事ができません。
そこで、「下請け工務店」に住宅工事を丸投げします。そして更にその下の「孫請け工務店」にその工事を投げ、「孫請け工務店」が各専門業者を手配し工事します。
それぞれがマージンを取るので、いらない費用がどんどん増えてしまいます。「下請け工務店」への発注価格が、大手住宅メーカーにとっての原価となります。
営業経費大手住宅メーカーは沢山の営業マンを抱え、人海戦術で住宅の受注を獲得していきます。その大量に抱えている営業マン達や営業に関わる人員の給料や福利厚生費、販売促進費などが、これに当たります。
大手住宅メーカーの研究開発費
研究開発費住宅の商品開発のために、大手住宅メーカーは毎年、研究開発費として、何十億円もの投資をしています。研究開発には住宅の性能に関する研究だけではなく、住宅とは直接関係のないマーケティングに関する研究等も含まれます。 モデルハウス大手住宅メーカーは日本全国に、建築費約1億円もする豪華なモデルハウスを持っています。そしてモデルハウスのほとんどが5年もすると建て替えてしまいます。そのモデルハウスの償却費や住宅展示場への出展料、光熱費や維持費に毎年何千万もの費用が掛かるのです。大手住宅メーカーの広告宣伝費
広告宣伝費ゴールデンタイムに放映されるテレビコマーシャル費、新聞のフルカラーの一面広告費、雑誌広告費などです。最近、住宅業界は法改正や不況などのあおりを受けて、 大手住宅メーカーはどこも苦戦を強いられています。そのため広告宣伝費をかなり抑えざるをえなくなりました。
以前と比べるとコマーシャルの数はかなり減りましたが、それでも平均的に売上の2%ほどは費やしています。会社によって広告宣伝費は様々で、多いところで10%費やす大手メーカーも存在します。
大手住宅メーカーの運営費用
その他会社運営費直接住宅販売には関わらない人員の人件費や事務所、車両、その他設備等、会社を運営していくのに必要となる費用です。大手住宅メーカーの従業員は、普通のサラリーマンと比べるとかなり高給です。
大手住宅メーカーは広告宣伝や営業経費などに掛かる経費が比較的多くを占めています。また、工事を下請けに丸投げするので、余分なマージンが発生します。それらの余分な経費が掛かっている分、地元工務店と比較すると、価格が高くなってしまう主な要因です。
あまり一般の方には伝わらない、業界の実態や表裏があります。家づくりをはじめる前にその辺りの基礎知識をしっかり押さえておきましょう。なにか分からないことがあれば、「えらぼうね」にご相談ください!皆様の家づくりが幸せにあふれたものになることをお祈りしております。
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社会から信頼される企業であり続けるために、私たちのインフラソリューションで特に貢献できるSDGsの目標10つを特定し、事業を通じてそれらの目標を達成に向けて推進します。
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